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评估市场乱象丛生 为何存量房评估值难于公开

云深不知处2013年12月30日 11:40   
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[导读]国家税务总局要求全国地税机关健全存量房评估工作制度、完善评估技术标准、严格评估值管理,要逐步缩小评估值与市场价格之间的差距,在条件允许时应取消下浮比例。
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  国家税务总局近日下发《关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》,要求全国地税机关健全存量房评估工作制度、完善评估技术标准、严格评估值管理,其中明确提出:要逐步缩小评估值与市场价格之间的差距,在条件允许时应取消下浮比例。自2015年1月1日起,各地下浮比例不得超过10%。对涉嫌违法违纪中介机构和经纪人列入“黑名单”,在其代理办税时予以严格审核。国家税务总局特别强调,除征管工作需要外,严禁以任何理由、任何方式向纳税人及其代理人公开或透露存量房评估值。

  二手房报低价由来已久,2009年记者曾做过一个调查,广州市30大二手屋苑的报税价大约仅相当于市价的40%~60%。近年随着网签合同、银行贷款系统与二手房网签系统对接等措施实行,已缩窄了二手房的报低价空间,至2015年1月,明确下浮比例不得超过10%,报低价空间再度收窄。不过,令人纳闷的是,为何存量房评估值不可公开呢?

  二手房市场上报税高低与楼款支付方式息息相关,按揭付款的客户需经银行对物业进行评估,通常买方出于贷款的考虑而真实报价,鉴于二手房网签系统与银行贷款系统联网,故此按揭付款报低价的可能性非常低;相比之下,由于一次性付款的交易缺少第三方价格评估,往往可以报低价,因此若税局没有对下浮比例进行限制,一次性付款就成为报低价的“温床”,同时对按揭付款的客户来说也是不公平。这次国家税务总局的文件,对二手房交易来说有实际意义,也是堵漏洞之举。不过,税务机关强调,除非征管工作需要,评估价不得向外透露,这一点让人百思不得其解。据广州市地产中介人士透露,自去年4月1日地税评估系统上线后,各个区域的评估价已有不同程度的提高,但对于同一个区域的房子来说,评估价原来都是“海鲜价”。有熟悉程序的人士表示,由于过往的评估价基础太低,目前使用的评估价系统积累都是近期的交易价格,故此若是近期出现一些异常交易,那么很可能使得评估价出现波动。

  税费是买卖双方议价的一个重要因素,尤其对买家来说,买房的总价和由此产生的税费更是需要算清楚。深圳市在这方面开明很多,自2011年7月起,深圳市民可凭本人的身份证号码和房地产权证号,通过市规划国土委门户网站或市地税局查询交易房产计税参考价格。若是积累成交价格的周期足够长,地税部门也应该把这一系统的价格定期向社会大众公布,成为像年鉴一样的参考数据库。

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