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成交差价达到20% 重税已成豪宅交易"命门"

一个2014年09月29日 14:03   
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[导读]记者日前看到珠江新城一“高龄”一手楼的售楼广告,该广告声称一手房售价在3.8万元/m2,周边二手房价格在4.3万元/m2,且加上5.6%营业税和20%个税……
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  记者日前看到珠江新城一“高龄”一手楼的售楼广告,该广告声称一手房售价在3.8万元/m2,周边二手房价格在4.3万元/m2,且加上5.6%营业税和20%个税,一二手房倒挂严重,以此来显示一手房的抵买。说起来该一手房位于珠江新城地铁口,地段非常好,却一直有一手房声称“即买即出证”。记者一位朋友在该区域上班,他说当时开售时楼盘单价在1.9万元/m2,眼看着它嗖嗖串上3万元/m2,之后估计有多套低楼层的单位一直未能售出,故此该楼盘长年都有一手房在售。不过,以往被开发商用来说事的二手房税费重,今年加上豪宅转让个税与营业税“联动”,想扣减营业税就必须按照增值部分征20%个税,的确会打击豪宅市场。

  据记者了解,豪宅的认定有两个,一个是由楼盘容积率来认定,容积率低于1的楼盘无论房屋面积大小,全部被认定为非普通住宅(俗称“豪宅”);二是根据面积来定,面积在144平方米以上且套内面积在120平方米以上的则被归类为非普通住宅。记者之前采访过萝岗多个二手楼盘,如万科城、保利林语山庄等楼盘,由于这些楼盘的容积率都低于1,萝岗二手名盘的税费向来就较其他区域要重,之前由于萝岗一手房断货而使“刚需”族不得不转买二手房,后来随着一手供应大增且后期出现降价,萝岗名盘的二手转让顿时陷入停滞。若是从面积来定,对于144平方米左右的房屋来说,以往购房者非常重视的实用率或是一个双刃剑,建筑面积144平方米且套内面积在120平方米以上,也就是说实用率在83%以上。一些在144平方米“豪宅线”附近的房屋,高实用率反而是一个缺点,因为未来转手可能会产生买卖差价20%的个税,不过近年高层电梯楼实用率高于83%的楼盘都不多,一些担心购买144平方米房屋会导致豪宅征税的买家不妨看看楼盘的实用率,实用率低或许可以放下心头大石。

  虽然一手房开发商出于售楼考虑多番贬损二手房,不过售出的一手房最终都会变成二手房,如果房屋缺乏流通变现的能力,这与小产权房何异?故此,二手房税费是买卖双方需要共同面对的一个问题,对于豪宅来说,目前个税征收方式依然可以据实和核定两种方式并行,买卖双方签约前可以仔细计算两种方式产生的税费差异。其实无论是哪种征税方式都好,最怕的是税局评估价系统的“神评估”,买卖双方真实报税却必须按照不知从何处得来的评估价来纳税,高了也不见税局补给业主,低了则是按“孰高原则”,依然按照双方的报价来纳税,对此买卖双方应该在买卖合同上做好充分的预案。

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