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万科万达都在做REITs 谁将率先改写中国地产金融史

云深不知处2015年06月29日 15:18   
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[导读]两个已经牵手的地产巨头,各自在地产金融创新的舞台摸索。万科试水公募REITs,完成了与国际主流REITs的靠近,万达用最精致的模仿打开了轻资产的大门,短时间获取大量资金。
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  两个已经牵手的地产巨头,各自在地产金融创新的舞台摸索。万科试水公募REITs,完成了与国际主流REITs的靠近,万达用最精致的模仿打开了轻资产的大门,短时间获取大量资金。
  

  万达和万科,中国商业地产和住宅地产的两大龙头,自上个月正式确立合作,已过去46天。在这段时间内,两家公司不约而同在地产金融创新领域做出新动作,给自己贴上了“REITs”的标签。
  
  REITs(房地产信托**基金),中国地产金融**一块遗落的拼图。它的背后,是全球1.8万亿美元的巨大市场。但在中国内地,REITs只出现在教科书和地产金融从业者的想象里。推崇者的狂热和相关政策的滞后形成巨大落差,十年来,REITs若隐若现,但一直未见实质性的突破。
  
  从天津、上海到深圳,从银监会到证监会,从廉租房、公租房到商业地产,REITs到处游弋,但又无处安身。这一次似有不同,REITs的身影闪现在一个可见、可触碰的范围内。尽管万达和万科各自探索的产品,离真正意义上的REITs尚有距离,而且复制推广的意义十分有限,不过,翘首多时的地产金融观察者,已经将2015年视为“中国REITs元年”。
  
  万科:不要问我这是不是真REITs,它是公募的
  
  6月24日,深圳前海万科企业公馆,一个名为“前海公募REITs金融创新高峰论坛”的活动,为万科和鹏华基金主导的公募REITs做了最及时的预热。来自政府、房企、金融机构、行业协会的参会者,难掩兴奋,在他们看来,这一天,等得太久了。
  
  两天后的6月26日,前海REITs正式迎来公开发行,总规模30亿元,预期年化收益率8%。发行渠道主要是银行的柜台,面向个人**者。发行期间,**者单笔认购门槛为10万元。产品成立并在深交所挂牌上市后,在二级市场可以1万元为单元进行交易。
  
  REITs标的物——前海万科企业公馆,是一个出租率达到100%的高端写字楼项目。万科内部人士告诉界面新闻记者,目前已出租办公楼的平均租金水平可以达到每平方米每月250元,**的能达到每平方米每月320元,这已经达到了深圳福田***的租金水平。这为其充当REITs标的资产提供了可能。
  
  万科这支REITs将获得前海企业公馆项目未来八年的收益权,分享除物业管理费收入之外的所有营业收入。另外,资料显示,这款REITs还有50%的资金会用来**其他固定收益类资产。它采用现金分红方式,收益每年至少分配一次,且分配比例不低于当年可供分配利润的90%。
  
  这是迄今为止,与国际主流的REITs最为接近的一支产品。此前,中信包装了中信启航和苏宁云创两只“私募REITs”在深交所挂牌。但由于政策限制,这两款产品都只面向机构**者,而且具有一些固定收益的债的特征,还无法称之为真正的REITs。
  
  这一次有所不同,公募的意义在于引进个人**者,受益人群非常分散,且能上市交易之后,流动性更好。没有谁能忽略这支产品的开创性意义,它用REITs为自己命名,看来也实至名归。不过,在专业人士看来,这款REITs离预想中可以大规模借鉴开来的产品,还有一定距离。
  
  这款产品聚焦于一个优质办公物业项目的租金收益权,而不是该资产本身的产权。究其原因,前海企业公馆其实是万科的一个BOT项目。所谓BOT,地是前海政府的,物业产权也是,万科只负责建设和运营,在到期之后还要交还给政府。这个运营的期限是8年。
  
  一位地产基金从业者表示:“万科这支基金居然没有项目的所有权,这一开始就从根本上断了这个产品实现破产隔离的可能性。也就是说,实际上这次证券化的只是个BOT项目的‘特许经营权’而已。从这一点上看,跟真正意义上的REITs相似度还不如中信此前发的私募产品。”
  
  在欢欣鼓舞之外,吐槽的人也越来越多。政策和法律打开的口子非常有限,政府还没有在最关键的税收优惠问题上有所突破。此外,由于这款REITs并不拥有物业的产权,所以它分享不到物业增值的收益,因此,只有用租金收入来覆盖给**者的8%年***,这给了运营者万科很大的压力。
  
  而且,它很难说是万科主观想要的东西。它的推动者是前海金控和鹏华基金,万科作为交易对象配合,其中的谈判十分波折,有参与者甚至用“打架斗殴”来形容。
  
  万科内部人士承认,这支公募型REITs,万科让渡了项目8年收益权,然而,其中产生的运营成本,则仍由万科承担。为了提升租金,万科可能会加大成本投入,但收益归了基金,成本却由万科买单,这在万科内部引起很大的争议。
  
  万科面临一个“赔本赚吆喝”的窘境。万科去年发债的利率低至4.7%,然而把前海项目做成REITs之后,相当于给万科换来一堆年化成本8%的钱,在降息降准、融资环境宽松化的大背景下,万科吃了暗亏。
  
  但万科内部人士也表示,并不太注重眼前的利益,目前万科正加快转型,从住宅开发商升级为城市配套服务商,将来万科将大批量推出这种配套服务型的产品,万科内部给这类项目取了一个专属名字——万科云。如果这次的尝试能加快REITs的落地,转型之后的万科也将成为获益者。
  
  万达:不要问我与REITs有多像,我募了100亿
  
  如果说,REITs的本质是一场全民参与的不动产**盛宴,那万达最近推出的商业地产**产品稳赚1号,也与REITs极为神似。它让普通人参与到不动产开发运营环节,分享租金收益和物业增值收益,并且具有灵活的流动性。
  
  一周前,万达这款**产品成功发行,三天之内总共募得资金50亿元,其中5亿元面向个人,45亿元面向机构。这笔钱将支持五个万达广场的建设和前几年的运营。另外,万达还单独从紧密合作的金融机构那里拿到50亿元直**金。这意味着,短短几天,万达就把100亿元收入囊中。由于市场反响太过火爆,据悉,另一个50亿元的**也即将启动。
  
  这款**产品的门槛比万科的REITs更低,只需1000元即可购买。但王健林给出的预期收益率却比万科的REITs高多了——预期年化收益在12%-20%。尽管万达并不提供保本付息承诺,但它却给出了一个颇令人信服的测算依据。
  
  “稳赚1号”的期限不超过7年,收益由两部分构成,一是万达广场项目的租金收益,每年派发,大约年均能达到6%;二是**物业的增值收益,在退出项目时一次性发放。方案显示,资产包在三年之后可选择REITs或其他形式上市,这样的话物业增值部分的收益**能达到年化14%的水平,如果不选择上市,满七年后万达将回购物业,或者由第三方收购,物业增值收益也能达到6%。两部分收益相叠加,预期年化收益在12%-20%。
  
  万达这款产品类似于Pre-REITs,王健林在赌,三年之后,商业物业通过REITs上市将成为常态。届时,已经用三年时间趟过了养租期的万达广场,将凭借优异的租金表现获得资本市场的青睐。这是**万达广场的普通**者的**退出路径。
  
  万达利用了快钱的互联网金融通道,用结构设计突破了****200人份额的限制,真正形成了一款可以滚出庞大资金雪球的大众化金融理财产品。
  
  这也与上海地方政府的支持密不可分。万达和上海自贸区合作搭建了准REITs权证交易平台,这相当于给场外交易的产品提供一个特殊的交易空间。在**三个月后,**人可以将份额在快钱信息平台上进行报价转让,实现流通或退出。它的流动性,并不比在交易所进行场内交易的公募REITs差。
  
  万达要在十年之后开业1000座万达广场,利用具有REITs概念的**,实现商业物业经营的轻资产化,是王健林的**逻辑。当万达广场的建设不再依赖自有资金了,王健林就能真正获得他想要的扩张速度。
  
  但这毕竟还不是真正的REITs,万达打了一个金融创新的擦边球。在稳赚1号属于债权还是股权**方面,万达也模棱两可。在万达内部人士看来,这是一款带有上市或转让资产优先权的类债券型产品,它是上海自贸区金融创新的产物。
  
  万达凭此在短期内获得大量用于扩张的现金,这让整个地产界羡慕不已。
  
  万科的公募产品有REITs之名,也可以说有REITs之实,但很难说对于万科自身而言有多么大的意义,万科并不依赖这笔融资。但万达不同,这款**无名无实,但却产生了真正的REITs才具备的惊人效用,给万达打开了一道轻资产的大门,为接下来万达广场的爆发式增长提供了支持。
  
  在国际上,REITs具备收益稳定、高分红、高流动性、高成长等特点,一直被视为在股票、债券、现金之外的“第四类资产”。它是最重要、最主流的地产金融形式。
  
  全球1.8万亿美元的REITs市场,美国独占了将近1万亿美元的份额。几乎所有能产生稳定现金流的不动产,都被打包为REITs呈现给普罗大众。较为常见的如商场、写字楼、酒店,还有学生公寓、停车场、公共厕所,甚至一座监狱、一片森林。
  
  英国、日本、新加坡、香港等市场的REITs也非常成熟。但在中国内地,长期以来,人们在这一块巨大的蛋糕面前徒增艳羡,但随着万科的象征试水、万达的精致模仿,那一天的到来似乎不再遥远。至少,像万达这样的商业地产商,已经等不及了。

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