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房企多元化“知易行难” 核心业务贡献仍显不足
2017年08月28日 16:57   来源:房产超市网
[导读]由于传统的住宅销售业务容易受到政策和市场的影响而陷入波动,近年来,房地产企业不断进行多元化尝试,从传统的商业、酒店、物管、金融等衍生市场。

由于传统的住宅销售业务容易受到政策和市场的影响而陷入波动,近年来,房地产企业不断进行多元化尝试,从传统的商业、酒店、物管、金融等衍生市场,到近年来兴起的特色小镇、长租公寓等领域,再到与传统业务关联度不高的医疗、能源等。

从已经公布2017年半年报的企业来看,非核心业务的表现可谓“有喜有忧”。总体来看,物管领域给企业带来的业绩贡献在不断增加;长租公寓、特色小镇、共享办公等“风口业务”的布局,目前仍处在摸索阶段;部分房企进军的一些全新领域,如新能源等,业务进展则不尽人意。

分析人士指出,多元化战略的成功与否,不仅与新领域所处的发展阶段、市场前景有关,又和房企的战略布局、运营能力等密不可分。但总体而言,由于房企多在近几年开始实施多元化布局,从时间周期上看,这些业务并未真正迎来“收获期”。

物管业绩普遍增长

由于与传统业务关联度较高,专注后居住阶段服务的物管业务,是房企最早布局的领域之一。从上半年的业绩来看,这部分业务的增长相对较好。

中海旗下的中海物业于2015年10月在香港联交所上市,是较早分拆上市的物业公司之一。今年上半年,中海物业实现收入13.08亿港元,同比增长4.1%;毛利润为3.94亿港元,增长27.1%。

同期毛利率为30.4%,其中物业服务板块的毛利率由去年同期的22.0%提高至28.0%,增值服务板块毛利率则由52.7%提高至55.8%。

远洋集团旗下的物业服务板块远洋亿家在新三板上市。根据远洋集团财报,上半年远洋亿家为集团带来营业收入约人民币5.8亿元,同比增长17%;实现净利润约人民币8900万元,同比增长84%。

一些并未做出分拆的公司,也录得该项业务的大幅增长。

上半年,金科的“社区服务”业务进驻城市已达85个,在管项目超过400个。期内该项业务实现营业收入4.53亿元,同比增长约54%。同期,禹洲地产旗下的物业管理服务公司录得物业管理费收入为人民币1.17亿元,同比增长90.89%。

上述业绩可被视为物管业绩的缩影。由于潜在市场巨大、利润率高,不少房企将物业管理业务作为发展重点并提前布局。较早布局的房企,如今都已实现规模化运营。

“经过最初的探索后,一些企业的物管业务已经尝到规模化布局的‘甜头’。”某券商人士向21世纪经济报道表示,规模不仅是物管业务盈利的基本保证,同时也是未来实施并购重组、发力衍生业务的必要因素。

中信建投一份报告称,2014年到2016年是社区O2O市场的探索期。从2017年开始,该市场进入启动阶段,市场优胜劣汰,社区物业的价值将得以完全体现。2020年以后,市场将逐步进入高速发展期和应用成熟期,社区物业与房产、家装、金融的协同价值越来越显著。且大数据、社区金融等的发展,将使得社区物业市场更加成熟。

但从目前来看,除彩生活等个别企业外,物管业务对母公司的业绩贡献并不高。如上半年远洋亿家的收入占集团总收入比重不足3%,净利润占比也仅为3.3%;金科、禹洲物管业务的营收占比则在4.3%和1.6%。

“风口业务”尚需时间

房企另一项传统的多元化领域为商业,主要分为销售型和投资型。在度过粗放式的散售阶段后,如今房企对商业物业的操作主要表现为投资型,即以持有和运营为主,谋求租金和管理费收入。

出于政策和市场的双重原因,近年来,越来越多房企将商业运营的模式延伸到住宅、工业、文旅及综合体等业态,在业绩报表中多将其统称为投资型物业。其中,长租公寓、特色小镇和联合办公的运营成为新热点。

今年上半年,房企投资型物业的业绩普遍向好。华润置地的投资型物业租金收入为40亿港元,同比增长13.2%;龙湖的租金收入为人民币11.4亿元,同比增长28.8%;新城控股12家吾悦广场实现租金及管理费收入3.44亿元。

企业将原因主要归结为写字楼、商品等物业出租率提升,以及租金水平提高。但除华润、北辰等少数企业外,房企投资型物业的收入和利润占比普遍不高。

此外,房企投资型物业的业绩,主要来自于商铺、写字楼、酒店等传统商业地产领域。长租公寓、共享办公、特色小镇等新兴“风口业务”尚未形成实质性业绩贡献。

公告显示,今年上半年,龙湖长租公寓产品冠寓的租金收入,仅占投资型物业租金总收入的0.3%,也即约300多万元。截至今年7月,冠寓仅进入7个城市,运营了10个项目。

在共享办公领域,SOHO中国并未公布其相应产品SOHO3Q的业绩。有分析人士指出,由于该类产品所占比重较低,预计其租金贡献微不足道。

特色小镇也面临类似问题。奥园的管理层在业绩会上大谈特色小镇,并称拟将文旅地产分拆上市。但其现有的特色小镇产品均处于前期运作及开发阶段,根据管理层的表态,最快也要在今年下半年形成业绩。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为,与传统转型方向相比,上述“风口业务”起步较晚,回报周期相对较长,且部分产品(如特色小镇)的盈利模式尚不清晰,因此难以在短期内形成收入。即便以轻资产形式运作,但因运营中的专业性强,要形成稳定的业绩贡献也需要时间。

多元化尚未迎来“收获期”

房企进行多元化尝试已成风气,除前述方向外,还包括养老、医疗、物流、文旅、体育、金融、消费等领域。其中有些领域能够与传统地产业务产生协同效应;有些则并无明显关联,如金科涉足的风电、光伏等新能源领域。

企业布局多元化的契机也不相同。既有主动落子,也有被动调整,还有机缘巧合下的顺势布局。2015年8月,蓝光发展借壳迪康药业上市,之后便利用后者的壳资源,涉足生物医药领域。

“房企实施多元化的目的各有不同,但大致可以分为三类:助力主营业务;培育新的增长点;形成协同效应,共同发展。”北京某房企人士向21世纪经济报道表示,即使布局同一领域,也可能有不同目的。如金融,既可以作为新的增长点,又能够为房地产业务融资提供便利。

该人士表示,如果目的是“助力主营业务”,就不能以业绩的好坏来判断多元化成功与否。相反,如果作为新的业务增长点,则需要看经营业绩是否达到预期。

根据公告,在新能源方面,金科上半年完成上网发电1.8亿度,同比增长约22%;实现发电收入约7365万元,同比增长约14%。虽然业绩有所增长,但考虑到“在新能源领域再造一个金科”的目标,这一业绩并不能令人满意。

事实上,综合已经发布中报的房企,除华夏幸福等极少数企业外,无论在业绩占比还是利润贡献上,非房地产业务鲜有挑大梁者。受访者普遍指出,“多元化”的逻辑虽然清晰,真正操作起来却非易事。

上述房企人士指出,10年前,时任万科集团董事长的王石还曾公开表态“万科只做住宅”。这也侧面反映出,大部分企业实施多元化布局的时间较晚。从时间周期上看,大部分业务并未迎来真正的收获期。

与此同时,多元化业务对企业的要求较高。严跃进表示,从开发商到运营商的角色转变,是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等,并非一蹴而就。

此外还需考虑到资本市场的要求。有些多元化业务虽然利润率较高,但回报周期长,除非大规模布局,否则短期内很难产生足够的营收规模,亦难以在资本市场收获较好的估值和评级。如特色小镇目前并无成熟的盈利模式;长租公寓的运营难度之大被业界公认,且利润率相对不高。

大部分受访者认为,从长远来看,增量房地产市场的红利正逐渐减退,多元化布局仍将是企业转型的大趋势。对于较早布局的多元化业务,其业绩将在未来数年得到检验;近几年布局的多元化领域,则需要更长时间来考量。

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