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二手房中的纠纷各式各样,交易时需注意这些
2017年10月10日 15:56   来源:房产超市网
[导读]二手房中的纠纷各式各样,除了买卖双方提高警惕,自身主动规避以外,中介保护交易安全顺利的职责也同样重要。下面的几个典型案例,将为您分析遇到交易纠纷时,该如何维护自身利益。

二手房中的纠纷各式各样,除了买卖双方提高警惕,自身主动规避以外,中介保护交易安全顺利的职责也同样重要。下面的几个典型案例,将为您分析遇到交易纠纷时,该如何维护自身利益。 二手房中的纠纷各式各样,除了买卖双方提高警惕,自身主动规避以外,中介保护交易安全顺利的职责也同样重要。下面的几个典型案例,将为您分析遇到交易纠纷时,该如何维护自身利益。

案例一 中介在交易前没有筛查出房屋问题

二手房交易中,房屋筛查是重要的一环,这也是二手房交易中,为何需要中介的重要原因。一旦房屋本身出现问题,无法完成过户,中介都应付一定责任。

今年链家就处理了一起典型的纠纷。在交易前,链家经纪人筛查后得知房屋的归属都正常,可以交易。找到的购房人也很快和业主达成协议并签订合同,购房款也及时交付了,但就在过户之前,这套房屋被查封了,无法办理过户,购房人前期交的购房款也要不回来。眼看面临房财两空的局面,链家最后通过与购房人的协商,先行垫付购房款还给购房人,以方便他重新找房、买房。同时保留追诉权利,等待房子可以过户时再重新交易。

类似的垫付购房款的情况,链家遇到了多起。还有一次也发生了类似的变故。经纪人前期进行房屋筛查时,一切都没有问题,房屋可以正常交易。但就在购房人与业主签订了合同,交纳了首付款之后,突发了变故。在过户前,业主家里因为家庭矛盾在房屋里发生了凶杀案件,原本的购房人此时也对是否继续履行合同产生了疑惑。链家在了解情况之后立即就对这个房屋做了垫付,让购房人可以去买其他的房子。

原则上,链家的房屋筛查服务只针对合同签订前房屋状态的筛查,签署合同之后发生的突发事件理论上并不在赔付的范围内,因为这是在签约之后发生的。但最终是考虑到购房人肯定没有办法住在这个房子里,所以我们立即通过垫付解决了这个问题。

案例二 卖房业主大笔欠费后消失

二手房交易中,拖欠物业费、水电燃气等费用的纠纷最为常见。由于北京二手房市场经常会处于卖方市场,售房人比较强势,买房人经常会因为担心房子涨价等因素,着急签署合同办理过户,导致很多细节问题并未处理清楚。为交易留下隐患。

市民李先生就在去年底买了一套二手房,但却迟迟不敢装修,一直空置。原因是原来的房东,欠下了一大笔物管费和水电气费。

据李先生介绍,去年12月,他通过房屋中介,购买了位于朝阳区某高档小区的一套二手房。过户后,中介带着李先生一同到小区物管交接房屋。物管一查,此前物管费欠了近3万元,另外,还有近千元的水电气费没缴清。按照合同约定房屋交付前,卖方应当缴清物管以及水电气费用,可在交房那天,原房主却使了一招缓兵之计,说身上没带钱,承诺会在月底来补缴欠费。可最后,对方却玩起了失踪,打电话也不接。

由于和物业一直没有协商清楚这部分物业欠款由谁来付,导致李先生迟迟不敢找工人装修,就搁置了下来。万般无柰的李先生最终打算起诉原房主,来解决纠纷,但即便最终胜诉,对李先生来说,仍旧损失了大量的时间和精力。

对此,中介公司也开始推出一些附加服务,来解决这类的纠纷。葛静告诉北青报记者。按照链家的做法,在合同里一般都会要求业主留一定的物业保证金,但这种物业保证金一般留个一万块钱,最多两万块钱到头了。大多数的欠费情况都能应付,但也确实遇到了一些极恶劣的业主,拖欠了3到4万元的物业费,最后房款全部交付完了,过户也完成了,原业主宁愿不要之前的保证金,也不交这些欠款。这种情况下,链家推出的安心服务,会帮购房人把剩余的钱先垫付上。

专家表示,这类似于汽车保险的先行赔付原则,链家帮助购房人垫付欠款,购房人把追诉权转给链家,或者是直接要协助链家去追讨。这就有效避免了购房时可能发生的欠款纠纷,对购房人的利益也起到了保障。

案例三 合同约定不明 法院多会保护交易

王先生想换学 区房,就将自己名下一套房屋挂在中介处出售。之后,中介带着周先生夫妇来看房,看后周先生很满意,当即与王先生签订房屋买卖合同,约定了房屋价款、定金及部分房款支付时间、房屋交付及过户时间等事项。合同签订后,周先生如约交付了定金及部分购房款。

眼看着到了合同约定的办理房屋过户的日期,周先生的购房尾款还没有付清,王先生就急着催周先生支付。周先生先是商量能不能晚一个月支付,后又提出先把名下未到期的存款、基金、股票等凭证放在王先生处,先办过户,等上述款项到期后再取出给王先生,均被王先生拒绝。此后,双方对于尾款的支付产生巨大分歧,王先生也未在合同约定的日期交付房屋及办理房屋过户手续。

双方矛盾越来越严重,王先生不想把房屋卖给周先生了,而周先生则经常跑到王先生单位大吵大闹,经过派出所调解等多种途径均无法解决,最终闹上法庭。

据了解,在庭审中,王先生表示,周先生未在房屋过户前付清尾款,已经违约,双方签订的房屋买卖合同应当解除;周先生则表明,合同中并没有约定尾款支付时间,但是约定了房屋交付及过户的时间,王先生的行为明显违约,而且根据交易习惯,应在过户当天支付尾款,自己不先付清尾款情有可原,现在自己愿意继续履行合同,要求王先生配合交付房屋并办理过户手续。

最终,法庭判定按照保护交易的原则确认合同应继续履行。由于自己疏忽未在合同中明确约定尾款支付时间,王先生无奈必须把房屋卖给周先生。

专家介绍到,王先生未在合同中约定购房尾款的支付时间,周先生经王先生催要未支付尾款确有不当,但不构成根本违约;而合同明确约定了王先生需交付房屋及办理房屋过户手续的时间,王先生未按约定办理,则明显构成违约。审判实务中,对于能够实现合同目的,可以继续履行的合同,法院多会按照保护交易的原则确定合同继续履行。

因此,无论是购房还是卖房,都应该在合同中尽量全面地规定付款、收房等具体的时间和期限,如果发生纠纷,也能充分保障自身权益。

二手房合同怎么签才能万无一失?

买房对于绝大多数普通老百姓来说都是人生中的头等大事,尤其是北京一套二手房的价格动辄都是百万起步,这时候最怕的就是吃亏,可偏偏买房合同中的猫腻很多,一不小心就会掉坑里,甚至惹上官司。买卖二手房签合同时,需要特别注意的事项有这些:

一、合同要正规

首先,合同需要是正规合同,几家比较大的中介提供的合同也都是房管局提供的制式合同。如果不是通过中介,自行交易的二手房,也可以从北京市房地产交易管理网上下载二手房买卖的合同范本,具体签约时可根据具体情况,在合同范本的基础上做改动。需要提醒的是,买卖合同大多由卖方提供,买方这时候就要注意,卖方是否做了改动,可提出自己的意见看法。

二、必须所有产权人到场签字

根据相关规定,签署二手房买卖合同,需要注意房本登记上是个人所有还是夫妻双方所有,如果有共有人不同意的买卖合同则是无效的。专家建议,签合同之前做一次产权调查,房子到底有几个产权人,签约时要所有产权人全部到场签字,并核实所有人的身份证件。如果有产权所有人不能来签约,则需要求此人出具书面的授权委托。

另外,如果房屋所有权是在夫妻一方个人名下的,根据《指导意见》规定,夫妻一方将登记在其个人名下的共有房屋,未经对方同意,擅自以自己名义转让给他人,买房人为善意购买的,可以认定房屋买卖合同有效。买房人符合《物权法》规定的善意取得构成要件办理了房屋权转移登记,其他共有人要求追回该房屋的,法院不予支持。

三、确保基本信息真实有效

需要在签字之前确定房产证、身份证、签署合同人要统一。基本信息以产权证上注明的为准,包括地址、门牌号、面积、户型等等,一定要严格填写。其是面积,一定要对照清楚,赠送的面积在合同的“其他条款”中注明。

四、签合同时需要重点关注

具体到签署合同时,需要对付款方式,包括首付款、尾款、付款时间、付款条件、税费谁来承担等做出详细的规定,简单说就是一切和钱有关的环节,都应该写入合同。

另外,二手房还要注意确定交房的时间和条件,比如一定期限内原房主搬出,清空房屋等。

还有就是物业费、水费、燃气费、电费等生活费用要提前写入合同,如果有拖欠要写清楚何时交清,如果发生纠纷算谁的责任等。

最后对于购买学区二手房的购房人最应该注意,就是明确规定好过户时间和原房主户口迁出的时间。

五、明确违约责任

俗话说,丑话说在前头,为了保障自身利益,必须明确违约责任。每项主要义务都要有一一对应的违约责任,尽量直接定下具体数额的违约金。另外,违约方要承担守约方的诉讼费、律师费等等花费。

六、注意合同中有无霸王条款

合同是房产交易最重要的文件,一定要逐字逐句搞清楚,一些地方可能隐藏有霸王条款。比如违约责任不对等,延期交房可以免责等。

七、保留所有证据

买套二手房过程漫长又复杂,即便白纸黑字地签了合同,但只要没有过户,房东都有可能毁约。建议一开始就保留所有相关证据,一旦发生纠纷,也有助于维护自身权益

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